Economisch perspectief

De afdeling Economische Zaken van de gemeente Utrecht heeft een document opgesteld over het economisch perspectief van winkelcentrum De Gaard. De belangrijkste hoofdlijnen in dit document zijn als volgt:

Hoofdlijnen economisch perspectief winkelcentrum De Gaard

Voor de volledige memo Economisch perspectief winkelcentrum De Gaard, klik hier.

Eisen hedendaagse consument

Een belangrijke doelstelling van het beleid (Ontwikkelingskader detailhandel Utrecht 2012) is behoud van winkelvoorzieningen voor de dagelijkse en frequent benodigde boodschappen in de nabijheid van onze inwoners. Een wijkwinkelcentrum moet voldoen aan de eisen die de hedendaagse inwoner/consument stelt. Deze is mobiel en wil graag efficiënt de boodschappen doen. Een goede bereikbaarheid, optimale inpassing van parkeren en bevoorrading met zo min mogelijk overlast voor de direct omwonenden, voldoende omvang en kwaliteit in de keuzemogelijkheden en een prettige, sfeervolle inrichting van de openbare ruimte zijn doorslaggevende factoren. Winkelgebieden die hier onvoldoende aan kunnen voldoen, worden meer en meer overgeslagen door de consument en dreigen te verdwijnen.

Onderbewinkeling Noordoost

De Gaard ligt in Utrecht Noordoost. Heel Noordoost wordt gekenmerkt door onderbewinkeling. Gerelateerd aan de bevolking heeft deze wijk het kleinste winkelaanbod in m2 van alle Utrechtse wijken, namelijk 0,30 m2 winkelvloeroppervlak per inwoner, terwijl het stedelijk gemiddelde 1,55 m2 winkelvloeroppervlak per inwoner is.

Winkelaanbod per hoofd van de bevolking

Zowel het dagelijks als het niet-dagelijks aanbod per hoofd van de bevolking in Noordoost blijft fors achter bij Nederland, de Randstad en Utrecht. Het zeer beperkte winkelaanbod resulteert in een zeer lage koopkrachtbinding (samen met Oost de laagste van Utrecht): slechts 45% van de inwoners van Noordoost doet de boodschappen in de eigen wijk, het merendeel bezoekt winkelgebieden buiten de wijk. Versterking, uitbreiding en verbetering van het aanbod is echt noodzakelijk om in de toekomst duurzaam winkelaanbod in de wijk te waarborgen en de beleidsdoelstelling van behoud van winkelaanbod in de nabijheid van de inwoners te behalen.

Verzorgingsgebied

Het primaire verzorgingsgebied van winkelcentrum De Gaard zijn de wijken Tuindorp, Tuindorp-Oost en Voordorp met 12.800 inwoners. Dit aantal zal nog verder toenemen met ca. 2.000 inwoners (o.a. door de ontwikkeling van de Veemarktlocatie en de G. Rietveldlocatie) . Daarnaast is er toevloeiing uit overig Noordoost en omgeving. Het winkelcentrum functioneert ver boven gemiddeld. Het economisch perspectief voor de geplande uitbreiding is aanwezig.

Knelpunten

De Gaard heeft eigenlijk de omvang van een buurtwinkelcentrum en is feitelijk al jaren te klein voor de functie die het als wijkwinkelcentrum vervult. Dit leidt tot knelpunten op het gebied van bevoorrading en parkeren en tot een grote afvloeiing naar winkelgebieden buiten de wijk. Een vergroting van het winkelcentrum moet deze knelpunten oplossen.

Beschikbare marktruimte

Onderzoeksbureau Strabo heeft berekend dat, in de huidige marktsituatie, uitbreiding van het winkelaanbod mogelijk is. Door de verbetering van het winkelcentrum en de groei van het consumentendraagvlak zal de marktruimte voor uitbreiding verder toenemen naar ruim 4.500 m2 winkelvloeroppervlak in 2020. Deze markttechnisch haalbare uitbreiding is veel hoger dan de nu geplande uitbreiding van De Gaard (in het voorliggende plan rond 2.900 m2 winkelvloeroppervlak.

Bron: onderzoek Strabo

Vergelijking andere winkelcentra

In het document wordt De Gaard vergeleken met enkele winkelgebieden met een vergelijkbare functie en marktgebied. Daarnaast zijn ook de stadsdeelcentra Kanaleneiland en Overvecht in het overzicht opgenomen om het verschil met dit type centra te laten zien. Wijkwinkelcentrum De Gaard is in de toekomst ongeveer even groot als Wijkwinkelcentrum Smaragdplein. De wijkwinkelcentra Vleuterweide en Terwijde in Leidsche Rijn zijn substantieel groter. De stadsdeelcentra Overvecht en Kanaleneiland zijn vele malen groter dan De Gaard.

Toetsing duurzame verstedelijking

In het Strabo-rapport is de beoogde uitbreiding van winkelcentrum De Gaard ook getoetst aan de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’. Daarbij is onder meer getoetst aan de gevolgen of effecten op de structuur, de leegstand en het woon-, leef- en ondernemersklimaat in omliggende centra. De conclusie van Strabo luidt: “Winkels /winkelgebieden in de omgeving zullen te maken krijgen met enig omzetverlies, maar de uitbreiding van de Gaard leidt niet tot grote uitval c.q. leegstand elders in de winkelstructuur.”